Gebreken aan een woning en het ouderdomsbeding

Welke rechten en plichten hebben verkoper en koper wanneer zich gebreken aan een woning voordoen?

Kopers kopen een woonhuis van bijna 50 jaar oud. De koper stelt dat hij kort na levering een aantal gebreken aan de woning heeft ontdekt. In ieder geval vindt de koper dat de verkoper ervoor moet zorgen dat de schade hersteld wordt. Het ging in dit geval om lekkages aan het dak van de garage en van de serre, evenals een lekkage in de kelder (bij langdurige regenval). De koper stelt dat, als hij geweten had van deze gebreken, hij bij het sluiten van de koopovereenkomst andere voorwaarden had bedongen/kunnen bedingen. Waar moet men op letten voor wat betreft mogelijke gebreken bij de koop van een woning?

Uitgangspunt is dat niet elk gebrek aan een woning maakt dat de woning daarmee niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dat laatste is het criterium dat geldt om te beoordelen of de verkoper schadeplichtig is tegenover de koper. De koper zal tot op zekere hoogte namelijk rekening mogen houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud en eventueel noodzakelijke wijzigingen aan de woning. Gaat het echter om ernstige gebreken, die ook nog eens aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, dan moet de verkoper, indien hij van die gebreken op de hoogte is, ook ongevraagd de koper daarover informeren (de mededelingsplicht). Doet hij dit niet, dan kan hij in ieder geval zich niet meer verweren door te zeggen dat de koper het ook zelf maar had moeten onderzoeken.

Indien echter de verkoper ook niet wist van het gebrek, dan zal hij daarvoor ‑ als het een gebrek betreft dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat (tenzij contractueel anders overeengekomen) ‑ toch moeten instaan. Dat is slechts anders als de koper reden had om het mankement aan de woning te onderzoeken (de onderzoeks­plicht). Een lekkende kelder hoeft niet per definitie onder die categorie te vallen. Bovendien moet er ook nog gekeken worden of in de koopovereen­komst een ouderdomsclausule is opgenomen. Wanneer er sprake is van een oudere woning, is dat namelijk een van de mee te wegen omstandigheden om te beoordelen of de verkoper aansprakelijk is.

Let bij de koop of verkoop van een woning dus goed op wat er wordt afgesproken over de aansprakelijkheid voor mogelijke gebreken. Doen zich onverhoopt toch problemen voor, zoek dan de nodige (juridische) bijstand om uw positie in kaart te brengen voordat u standpunten inneemt.